項目階段圖形

馬來西亞的 4 個主要建設項目階段

LeadManager 專為建築、採礦和建築銷售環境而構建。我們的平台提供了建立項目的關鍵里程碑的全面詳細信息,分為四個階段:概念、設計和文檔、預施工和施工。

我們會於每個工程階段搜集關鍵的資料—適用於 馬來西亞—以下簡述每個階段包括的內容。

構思
  • 設計合約招標/設計比賽
  • 設計合約判授/設計比賽優勝者
  • 前期規劃
  • 土地用途改劃
  • 擱置
  • 中止

在任何項目可以開始之前,必須建立一個基本的大綱或概念。在這個早期規劃階段,可能會進行可行性研究。這是開發商查看該地區項目的財務可行性和需求的地方。

對於較小的項目,可行性可能非常不正式。對於較大的項目以及涉及政府部門的項目,可能需要進行正式的可行性研究。

正式的可行性研究檢查了擬議開發的潛力。研究可能包括環境評估和評估對社區現有遺產價值的任何影響——通常有一個社區諮詢期。

作為馬來西亞發展總體規劃的一部分,出售土地或重建用地時,會附有關於該地區可以開發什麼的具體指導方針。無論項目是工業、住宅還是商業用途,都必須符合預先批准的土地分區。這樣,任何重新劃分土地的決定也由政府自行決定。

構思:總結
  • 提出項目
  • 評估商業模式
  • 決定是否繼續
  • 任命設計師、顧問和工程師

設計及文件草擬
  • 設計進行中
  • 設計審批
  • 設計通過
  • 文件編製進行中
  • 申請施工同意書
  • 批准施工同意書
  • 土地出售
  • 擱置
  • 中止

一旦任命了建築師或設計師,就可以開始繪製草圖——這些是早期的圖紙,有助於確定項目的範圍並為提交開發提案鋪平道路。

開發提案涉及向地方議會和地方當局提出的多項申請。確定擬用土地用途、容積率或建築高度等點的申請包括:

  • 土地問題
  • 發展令 (DO)
  • 土方工程
  • 建築計劃
  • 道路和排水
  • 街道照明
  • 景觀規劃

每個申請可以一個一個提交,也可以一起提交。一站式中心 (OSC) 通過地方當局和技術機構(例如公共工程部和排水與灌溉部)協調申請的批准。

開髮指令或 Kebenaran Merancang (KM) 概述了預期項目的具體設計和範圍。如果對原始項目設計或範圍進行了任何更改,則必須提交新的 DO。城市規劃師或規劃顧問將代表開發商向地方當局規劃部門提交 DO 申請。

在東馬沒有一站式中心的情況下,申請人必須將其開發文件發送給不同的機構以獲得批准。沙巴和砂拉越的過程不同。

沙巴

開發建議通過地方當局發送給國家計劃委員會。一旦國家計劃委員會批准該項目的開發,地方當局將處理該提案以供批准。

2020 年 2 月推出了名為 E 規劃許可 (ePP) 的新在線提交和批准流程;但是,它目前僅在 Dewan Bandaraya Kota Kinabalu 和 Sandakan 使用。 

砂拉越

申請必須向古晉土地和測量部的部門提出;主任將審查申請,然後將其提交給州規劃局 (SPA) 的秘書和規劃顧問。他們對提案的批准將看到文件傳遞給 SPA 部門主管,然後他們將通知申請人他們的成功並要求付款。

文件編製進行中 指通常在 DO 獲得批准後進行的詳細設計。這些設計是項目的藍圖,通常由建築師、工程師或建築商完成。這些文件將用於招標過程和提交建築計劃申請。

建築計劃申請,或 Pelan Bangunan,通過專業提交人 (PSP) 提交給地方當局建築部門 - 一個在馬來西亞 Lembaga Arkitek (LAM) 註冊為建築師或在董事會註冊為專業工程師的個人馬來西亞工程師 (BEM)。

一旦這些申請獲得批准,必須通過東馬地方當局或通過西馬一站式中心的協調從地方當局獲得開始建築工程的許可證。

設計及文件草擬:總結
  • 定義項目如何融入當地
  • 定義項目範圍並指定外部結構材料
  • 提交設計審批並獲得批准
  • 深入規劃和起草建築圖則或方案
  • 指定內部使用的產品規格
  • 聘請顧問和工程師
  • 準備招標文件

施工前
  • 意向書
  • 招標
  • 招標(投標者名單)
  • 招標截止
  • 招標截止(投標者名單)
  • 合約判授/委任承建商
  • 擱置
  • 中止

可以在項目的任何階段任命主承包商;他們也可以通過多種不同的方式任命。

許多項目,特別是政府資助的開發項目,都需要通過招標程序選擇建築商。這幾乎可以發生在任何階段,但最常見於設計批准後和更詳細的文件編製開始時,通知或邀請潛在的建築商或承包商投標建造合同。

一旦招標展開,就會設定一個時間來進行決策過程,通常是兩到四個星期,但在某些項目上可能需要幾個月的時間。

一些常見的合同類型包括:

  • 公開招標:本次招標向所有建築或承包公司公開進行投標。
  • 選擇性招標:邀請少數幾家建築或承包公司投標。可能預先邀請意向表達 (EOI) 或意向登記 (ROI)。這些獨家機會通常用於不披露招標時間表的商業項目。
  • 資格預審招標:更具體的政府招標通常要求建築商通過資格預審達到一定的能力水平,然後才能考慮投標。在大多數情況下,建築或承包公司需要在政府註冊。資格預審的投標可以指定為公開或非公開。
  • 談判合同:開發團隊可能已經為一個項目考慮了一個或兩個建設者,這取決於建設者的聲譽或與以前項目的現有關係。開發商將協商成本、時間框架、特殊條件,一旦達成一致,將簽署合同以指定選定的建築商。

其他合同類型包括設計和建造;設計、採購、施工總承包(EPC);以及發展商承建,這是一種非正式合同類型,BCI 用於發展商同時自己建造的項目。

施工前:總結
  • 邀請承包商投標/提交建議書
  • 承包商採購特定產品、勞動力或服務
  • 篩選入圍承包商
  • 根據價格、質量、經驗、時間效率和分包商的選擇以評估承包商
  • 主承包合約判授

施工
  • 主體工程即將展開
  • 其他地盤工程展開
  • 主體工程展開
  • 擱置
  • 中止
  • 分包商招標
  • 分包商招標截止
  • 分包商投標者名單
  • 委任分包商
  • 分包商招標擱置
  • 分包商招標取消

主體工程即將展開 是指主承包商,而不是分包商,在進行前期/土木/地盤工程。一個項目被報告為 主體工程即將展開 代表前期工程需要超過四個星期;如果工程需要不到四個星期,那麼該項目將被報告為 主體工程展開.

當分包商進行早期工程時,該項目被報告為 其他地盤工程展開,這些前期工程通常涉及拆卸、清理和挖掘、打樁和鑽孔、地基工程和現場修復。一旦完成鋪設混凝土或完成地基,項目將會報告為 主體工程展開

施工:總結
  • 選擇分包商
  • 搭建地盤/開展前期工程
  • 開始建築工程
  • 管理建設預算和時間表

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