Grafik Peringkat Projek

4 Peringkat Projek Pembinaan Utama di Malaysia

LeadManager dibina dengan tujuan untuk pembinaan, perlombongan dan persekitaran jualan seni bina. Platform kami menawarkan butiran komprehensif merentasi pencapaian penting dalam mewujudkan projek, dipecahkan kepada empat peringkat: Konsep, Reka Bentuk & Dokumentasi, Pra-Pembinaan dan Pembinaan.

Kami meneliti butiran penting bagi peringkat projek di bawah—khususnya untuk projek dalam Malaysia—lengkapkan dengan gambaran ringkas tentang perkara yang termasuk dalam setiap peringkat.

Konsep
  • Tender/Pertandingan Reka Bentuk
  • Dianugerahkan Kontrak Reka Bentuk/Pemenang Pertandingan
  • Perancangan Awal
  • Pengezonan semula
  • Ditangguh
  • terbengkalai

Sebelum sebarang projek boleh dimulakan, garis besar atau konsep asas mesti diwujudkan. Semasa peringkat perancangan awal ini, kajian kemungkinan boleh dijalankan. Di sinilah pemaju melihat daya maju kewangan dan permintaan di kawasan itu untuk projek mereka.

Untuk projek yang lebih kecil, kebolehlaksanaan mungkin agak tidak formal. Untuk projek yang lebih besar, dan yang melibatkan jabatan kerajaan, kajian kemungkinan formal mungkin diperlukan.

Kajian kemungkinan formal mengkaji potensi pembangunan yang dicadangkan. Kajian mungkin termasuk penilaian alam sekitar dan menilai sebarang kesan ke atas nilai warisan sedia ada untuk komuniti—biasanya terdapat tempoh perundingan komuniti.

Sebagai sebahagian daripada pelan induk pembangunan Malaysia, tanah atau tapak pembangunan semula dijual dengan garis panduan khusus tentang perkara yang boleh dibangunkan di kawasan itu. Sama ada projek itu untuk kegunaan industri, kediaman atau komersial, ia perlu memenuhi pengezonan tanah yang telah diluluskan terlebih dahulu. Dengan cara ini, sebarang keputusan untuk mengezon semula tanah juga adalah atas budi bicara kerajaan.

Konsep: Rumusan
  • Mencadangkan projek
  • Menilai model perniagaan
  • Memutuskan sama ada untuk meneruskan
  • Melantik pereka, perunding dan jurutera

Reka Bentuk & Dokumentasi
  • Rancangan Dalam Proses
  • Aplikasi Reka Bentuk
  • Kelulusan Reka Bentuk
  • Dokumentasi Sedang Dijalankan
  • Permohonan Bangunan
  • Kelulusan Bangunan
  • Tapak Untuk Dijual
  • Ditangguh
  • terbengkalai

Sebaik sahaja seorang arkitek atau pereka telah dilantik, pelan lakaran boleh dimulakan-ini adalah lukisan awal yang membantu menentukan skop projek dan membuka jalan untuk penyerahan cadangan pembangunan.

Cadangan pembangunan melibatkan beberapa permohonan kepada Majlis Tempatan dan Pihak Berkuasa Tempatan. Aplikasi, yang mengenal pasti titik seperti cadangan guna tanah, nisbah plot atau ketinggian bangunan, termasuk:

  • Urusan tanah
  • Perintah Pembangunan (DO)
  • Kerja tanah
  • Pelan Bangunan
  • Jalan raya & saliran
  • Lampu jalan
  • Pelan landskap

Setiap permohonan boleh dihantar satu persatu, atau boleh dihantar bersama. Pusat Setempat (OSC) menyelaraskan kelulusan permohonan melalui pihak berkuasa tempatan dan agensi teknikal, seperti Jabatan Kerja Raya dan Jabatan Saliran dan Pengairan.

Perintah Pembangunan, atau Kebenaran Merancang (KM), menggariskan reka bentuk dan skop khusus projek yang dimaksudkan. Jika sebarang perubahan dibuat pada reka bentuk atau skop projek asal, DO baharu mesti diserahkan. Perancang bandar atau perunding perancangan akan mengemukakan permohonan DO kepada Jabatan Perancangan Pihak Berkuasa Tempatan bagi pihak pemaju.

Sekiranya tiada Pusat Sehenti di Malaysia Timur, pemohon dikehendaki menghantar dokumen pembangunan mereka kepada agensi yang berbeza untuk diluluskan. Prosesnya berbeza untuk Sabah dan Sarawak.

Sabah

Cadangan pembangunan dihantar kepada Majlis Perancang Negeri melalui Pihak Berkuasa Tempatan. Sebaik sahaja Majlis Perancang Negeri memberi kebenaran untuk projek itu dibangunkan, Pihak Berkuasa Tempatan kemudiannya akan memproses cadangan untuk kelulusan.

Proses penyerahan dan kelulusan dalam talian baharu, yang dikenali sebagai E Planning Permission (ePP) dilancarkan pada Februari 2020; namun, pada masa ini ia hanya digunakan di Dewan Bandaraya Kota Kinabalu dan Sandakan. 

Sarawak

Permohonan hendaklah dibuat kepada Bahagian Tanah dan Ukur di Kuching; Pengarah akan menyemak permohonan sebelum diserahkan kepada setiausaha dan penasihat perancangan Pihak Berkuasa Perancang Negeri (SPA). Kelulusan mereka terhadap cadangan itu akan melihat dokumen diserahkan kepada Penguasa Bahagian SPA yang kemudiannya akan memaklumkan kepada pemohon kejayaan mereka dan meminta bayaran.

Dokumentasi Sedang Dijalankan merujuk kepada reka bentuk terperinci yang biasanya dilakukan selepas DO diluluskan. Reka bentuk ini adalah pelan tindakan untuk projek dan biasanya disiapkan oleh arkitek, jurutera atau pembina. Dokumen-dokumen ini akan digunakan untuk proses tender dan untuk mengemukakan permohonan pelan bangunan.

Permohonan pelan bangunan, atau Pelan Bangunan, dikemukakan kepada Jabatan Bangunan Pihak Berkuasa Tempatan melalui Orang Yang Mengemukakan Profesional (PSP)—seorang individu yang berdaftar sebagai Arkitek dengan Lembaga Arkitek Malaysia (LAM), atau sebagai Jurutera Profesional dengan Lembaga Pengarah. Jurutera Malaysia (BEM).

Setelah permohonan ini diluluskan, permit untuk memulakan kerja pembinaan mesti diperolehi melalui Pihak Berkuasa Tempatan di Malaysia Timur, atau daripada Pihak Berkuasa Tempatan, melalui penyelarasan Pusat Setempat, di Malaysia Barat.

Reka Bentuk & Dokumentasi: Ringkasan
  • Menentukan cara projek sesuai dengan kawasan tempatan
  • Mentakrifkan ciri luaran dan menentukan produk luaran
  • Mengemukakan pelan untuk kelulusan dan mendapatkan kelulusan
  • Perancangan dan penggubalan lukisan atau skema seni bina yang mendalam
  • Spesifikasi produk yang akan digunakan secara dalaman
  • Melibatkan perunding dan jurutera
  • Penyediaan dokumentasi tender

Pra-Pembinaan
  • Ungkapan Minat
  • Tender Dipanggil
  • Tender Dipanggil (Petender Disenaraikan)
  • Tender Ditutup
  • Tender Ditutup (Petender Disenaraikan)
  • Dianugerahkan Kontrak/Pembina Dilantik
  • Ditangguh
  • terbengkalai

Kontraktor utama boleh dilantik pada mana-mana peringkat projek; mereka juga boleh dilantik dalam beberapa cara yang berbeza.

Banyak projek, terutamanya pembangunan yang dibiayai kerajaan, memerlukan pembina dipilih melalui proses tender. Ini boleh berlaku pada hampir mana-mana peringkat proses pembangunan, tetapi ia paling kerap berlaku selepas kelulusan reka bentuk telah diberikan dan apabila dokumentasi yang lebih terperinci telah dimulakan. Pembina yang berpotensi, atau kontraktor, dimaklumkan atau dipelawa untuk membuat tender untuk kontrak pembinaan.

Setelah tender dipelawa, masa yang ditetapkan diperuntukkan untuk proses keputusan dijalankan. Ini biasanya dua hingga empat minggu, tetapi ia boleh mengambil masa beberapa bulan untuk beberapa projek.

Beberapa jenis kontrak biasa termasuk:

  • Tender terbuka: Tender diiklankan secara terbuka kepada semua bangunan atau firma kontrak untuk membuat tawaran.
  • Pilih tender: Beberapa bangunan atau firma kontrak terpilih dijemput untuk mengemukakan tawaran tender. Ekspresi minat (EOI) atau pendaftaran minat (ROI) boleh dilanjutkan terlebih dahulu. Peluang eksklusif ini sering digunakan untuk projek komersial di mana jadual tender tidak didedahkan.
  • Tender prakelayakan: Tender kerajaan yang lebih khusus selalunya memerlukan pembina untuk dipralayakan ke tahap keupayaan tertentu sebelum ia boleh dipertimbangkan untuk tender. Dalam kebanyakan kes, bangunan atau firma kontrak perlu berdaftar dengan kerajaan. Tender prakelayakan boleh dinyatakan sebagai terbuka atau
  • Kontrak yang dirundingkan: Pasukan pembangunan mungkin sudah mempunyai satu atau dua pembina dalam fikiran untuk projek berdasarkan reputasi pembina atau hubungan sedia ada daripada projek sebelumnya. Pembangun akan merundingkan kos, jangka masa, syarat khas dan, setelah dipersetujui, akan menandatangani kontrak untuk melantik pembina pilihan.

Jenis kontrak lain termasuk reka bentuk dan bina; kejuruteraan, perolehan dan pembinaan (EPC); dan membangun dan membina, iaitu jenis kontrak tidak formal yang digunakan oleh BCI untuk projek di mana syarikat membangunkan projek itu juga sedang membina.

Pra-Pembinaan: Ringkasan
  • Pengiklanan untuk kontraktor mengemukakan tawaran/cadangan
  • Harga sumber kontraktor untuk produk, buruh atau perkhidmatan tertentu
  • Menyenarai pendek kontraktor pilihan
  • Menilai kontraktor berdasarkan harga, kualiti, pengalaman, jangka masa dan pilihan subkontraktor
  • Pemberian kontrak utama

Pembinaan
  • Kontraktor Utama Di Tapak
  • Kerja-kerja Tapak Dimulakan
  • Pembinaan Dimulakan
  • Ditangguh
  • terbengkalai
  • Tender Subkontraktor Dipanggil
  • Tender Subkontraktor Ditutup
  • Subkontraktor Petender Disenaraikan
  • Subkontraktor Dilantik
  • Subkontraktor Tender Ditangguh
  • Tender Subkontraktor Terbengkalai

Kontraktor Utama Di Tapak merujuk kepada apabila kontraktor utama, bukannya subkontraktor, menjalankan kerja hadapan/awam/tapak. Sebuah projek dilaporkan sebagai Kontraktor Utama Di Tapak jika kerja-kerja hadapan akan mengambil masa lebih lama daripada empat minggu; jika kerja-kerja akan mengambil masa kurang daripada empat minggu, maka projek itu akan dilaporkan sebagai Pembinaan Dimulakan.

Apabila subkontraktor menjalankan kerja-kerja awal, projek itu dilaporkan sebagai Kerja-kerja Tapak Dimulakan. Kerja-kerja hadapan ini selalunya melibatkan perobohan, pembersihan dan pembersihan, cerucuk dan boring, kerja asas dan pembaikan tapak. Satu projek kemudiannya dilaporkan sebagai Pembinaan Dimulakan sebaik sahaja papak konkrit diletakkan atau asas sedang didirikan.

Pembinaan: Ringkasan
  • Memilih perdagangan/subkontraktor
  • Mewujudkan kehadiran tapak/memulakan kerja awal dan membolehkan
  • Memulakan kerja-kerja pembinaan
  • Menguruskan belanjawan pembinaan dan jangka masa

Hubungi kami hari ini untuk mendapatkan maklumat lanjut tentang cara LeadManager boleh membantu perniagaan anda.