กราฟิกขั้นตอนโครงการ

4 ขั้นตอนหลักของโครงการก่อสร้างในประเทศไทย

หลีดแมเนเจอร์ (LeadManager) มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการขายเกี่ยวกับงานก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้าง และสถาปัตยกรรม โดยแพลตฟอร์มของเรานำเสนอรายละเอียดที่ครอบคลุมตลอดเหตุการณ์สำคัญในการสร้างโครงการ แบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอน: เตรียมโครงการ ออกแบบและเตรียมเอกสาร ก่อนก่อสร้าง และก่อสร้าง

เราหยิบยกรายละเอียดที่สำคัญของขั้นตอนในแต่ละโครงการ—เน้นเฉพาะโครงการใน ประเทศไทย—พร้อมภาพรวมคร่าวๆ ของแต่ละขั้นตอน ประกอบด้วย

เตรียมโครงการ
  • ประมูล/ประกวดออกแบบ
  • ประกาศผู้ชนะการออกแบบ
  • แผนเบื้องต้น
  • การแบ่งขอบเขต
  • โครงการชะลอ
  • โครงการยกเลิก

ก่อนโครงการใดๆ จะเริ่ม มักมีการร่างโครงการหรือกำหนดแนวคิดคร่าวๆก่อน ระหว่างขั้นตอนการวางแผนแรกเริ่มนี้อาจรวมถึงการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งนักพัฒนาจะพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินและความต้องการตลาดในพื้นที่โครงการของพวกเขา

สำหรับโครงการขนาดเล็ก การศึกษาความเป็นไปได้โดยมากค่อนข้างไม่เป็นทางการ ส่วนโครงการขนาดใหญ่กว่าและโครงการที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานของภาครัฐ อาจจำเป็นต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้แบบเป็นทางการ

การศึกษาความเป็นไปได้ที่เป็นทางการจะช่วยตรวจสอบศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ การศึกษานี้อาจรวมถึงการประเมินสิ่งแวดล้อมและประเมินผลกระทบใดๆ ต่อพื้นที่ชุมชน—โดยปกติแล้วจะมีรอบการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน

ภายหลังการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการแล้วเสร็จ นักพัฒนาโครงการจำเป็นต้องติดต่อกับหน่วยงานหรือสำนักงานที่ดินในท้องถิ่นเกี่ยวกับกฎระเบียบข้อบังคับที่อาจส่งผลต่อโครงการที่กำลังจะพัฒนา นอกจากนี้นักพัฒนาโครงการยังต้องตรวจสอบประเภทของใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับโครงการ รวมถึงใบอนุญาตในการจัดสรรอสังหาริมทรัพย์หากเขามีแผนที่จะแบ่งแปลงที่ดินในการจัดทำ

เตรียมโครงการ: สรุปภาพรวม
  • นำเสนอโครงการ
  • ประเมินรูปแบบธุรกิจ
  • ตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อไปหรือไม่
  • แต่งตั้งผู้ออกแบบ ที่ปรึกษา และวิศวกร

ออกแบบและเตรียมเอกสาร
  • แผนพัฒนาอยู่ในระหว่างดำเนินการ
  • ยื่นเอกสารออกแบบ
  • แบบได้รับการอนุมัติ
  • เอกสารอยู่ระหว่างการดำเนินการ
  • ยื่นเอกสารก่อสร้าง
  • เอกสารก่อสร้างได้รับการอนุมัติ
  • เปิดขายหน้าไซต์
  • โครงการชะลอ
  • โครงการยกเลิก

เมื่อสถาปนิกหรือนักออกแบบได้ถูกแต่งตั้งแล้ว การออกแบบโครงการจะเริ่มขึ้น ซึ่งพิมพ์เขียวจะช่วยกำหนดขอบเขตของโครงการและปูทางให้กับการยื่นแบบคำขอออกแบบและก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงทุกฟอร์มของการขออนุญาตออกแบบและก่อสร้าง

ในการขอใบอนุญาตออกแบบและก่อสร้าง จะต้องส่งสำเนาหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของสถาปนิก แบบแปลนอาคารและแผนผังบริเวณ และแบบแปลนสถาปนิก(โดยละเอียด) รายการ คำนวณวัสดุและค่าใช้จ่าย โดยส่วนใหญ่การขอใบอนุญาตนี้จะต้องไปที่สำนักงานเขตที่เกี่ยวข้อง และจะมีการประสานงานเพื่อตรวจสอบหน้างานอีกที

หลังจากตรวจสอบเอกสารแล้ว จะมีกระบวนการตรวจสอบพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการ หากไม่จำเป็นต้องแก้ไขแผนการก่อสร้างและเอกสาร ใบอนุญาตออกแบบและก่อสร้างจะได้รับการอนุมัติภายใน 45 วันนับจากวันที่ยื่นคำขอ

สำหรับโครงการที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสิ่งแวดล้อม นักพัฒนาโครงการจะต้องส่งรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อขออนุมัติ

ออกแบบและเตรียมเอกสาร: สรุปภาพรวม
  • กำหนดโครงการให้เข้ากับพื้นที่ท้องถิ่น
  • กำหนดรูปแบบภายนอกอาคารและระบุวัสดุสำหรับภายนอกอาคาร
  • ยื่นแผนเพื่อขออนุมัติและได้รับการอนุมัติ
  • วางแผนเชิงลึกและร่างแบบสถาปัตยกรรม
  • กำหนดวัสดุที่จะใช้สำหรับภายในอาคาร
  • ที่ปรึกษาและวิศวกรมีส่วนร่วม
  • จัดทำเอกสารประกวดราคา

ก่อนก่อสร้าง
  • ยื่นความประสงค์
  • เปิดประมูล
  • เปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
  • ปิดประมูล
  • ปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
  • ผู้รับเหมาได้รับการแต่งตั้ง
  • โครงการชะลอ
  • โครงการยกเลิก

ผู้รับเหมาสามารถแต่งตั้งได้ในทุกขั้นตอนของโครงการ ทั้งยังสามารถแต่งตั้งได้หลายวิธี

ในหลายโครงการโดยเฉพาะโครงการที่ได้รับงบจากรัฐบาล ผู้รับเหมาหลักจะต้องได้รับการคัดเลือกผ่านกระบวนการประมูล ที่อาจเกิดขึ้นได้ในเกือบทุกขั้นตอนของกระบวนการพัฒนา แต่ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นหลังจากได้รับการอนุมัติการออกแบบและมีเอกสารที่มีรายละเอียดครบ นักพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพหรือผู้รับเหมาหลักจะได้รับแจ้งหรือถูกเชิญให้เข้าประมูลโครงการนั้นๆ

เมื่อการประมูลถูกเชิญ จะมีการขายเอกสารประกวดราคา กำหนดวันยื่นซองเอกสารประกวดราคา และการประกาศรายชื่อบริษัทที่ยื่นเสนอราคา โดยทั่วไปใช้เวลา 2-4 สัปดาห์ แต่บางโครงการอาจใช้เวลาหลายเดือน

ประเภทการคัดเลือกผู้รับเหมาหลักโดยทั่วไป ได้แก่:

  • เปิดประมูล:การประมูลจะมีการประกาศอย่างเปิดเผยให้กับบริษัทผู้รับเหมาที่สนใจเข้าร่วมการประมูลตามวันและเวลาที่กำหนด
  • การคัดเลือก:การทำหนังสือเชิญชวนหน่วยงานหรือผู้รับเหมาเพียงไม่กี่แห่งเพื่อยื่นประกวดราคา การแสดงความสนใจ (EOI) หรือการจดทะเบียนผลประโยชน์ (ROI) อาจขยายออกไป วิธีนี้อาจรวมถึงโครงการเอกชนที่มีการคัดเลือกคุณสมบัติของผู้เข้าประมูลที่อาจไม่เป็นที่เปิดเผยด้วย
  • การประกวดราคาเบื้องต้น:เป็นการจัดทำหนังสือเชิญชวนผู้ประกอบการที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดรายใดรายหนึ่งให้เข้ายื่นข้อเสนอหรือให้เข้ามาเจรจาต่อรองราคา
  • สัญญาการเจรจา:นักพัฒนาโครงการอาจมีผู้ประกอบการหรือผู้รับเหมาที่ชื่นชอบในใจหรือเคยร่วมงานก่อนหน้า โดยจะเจรจาเรื่องค่าใช้จ่าย ระยะเวลา เงื่อนไขพิเศษ และอื่นๆ เมื่อตกลงกันได้แล้วจะเซ็นสัญญาเพื่อแต่งตั้งผู้รับเหมาหลัก

ส่วนสัญญาประเภทอื่นอันรวมด้วยการออกแบบและก่อสร้าง; สัญญาด้านวิศวกรรม สัญญาการจัดซื้อและการก่อสร้าง (EPC); และเจ้าของสร้างเอง ซึ่งเป็นการคัดเลือกแบบไม่เป็นทางการที่ BCI รายงานเมื่อโครงการมีการก่อสร้างเช่นกัน

ก่อนก่อสร้าง: สรุปภาพรวม
  • ประกาศเชิญชวนผู้ประกอบการเพื่อยื่นข้อเสนอ/เสนอราคา
  • ผู้ประกอบการยื่นเสนอราคาสำหรับจัดหาวัสดุ แรงงาน หรือบริการที่เกี่ยวข้อง
  • คัดเลือกผู้ประกอบการที่ต้องการเบื้องต้น
  • ประเมินผู้ประกอบการตามราคา คุณภาพ ประสบการณ์ ระยะเวลา และอื่นๆ
  • ทำสัญญาผู้รับเหมาหลัก

ก่อสร้าง
  • ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน
  • หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้ว
  • เริ่มก่อสร้าง
  • โครงการชะลอ
  • โครงการยกเลิก
  • ประมูลผู้รับเหมาช่วง
  • ปิดประมูลผู้รับเหมาช่วง
  • ประกาศรายชื่อผู้รับเหมาช่วง
  • ผู้รับเหมาช่วงได้รับการแต่งตั้ง
  • ชะลอประมูลผู้รับเหมาช่วง
  • ยกเลิกประมูลผู้รับเหมาช่วง

ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน กล่าวถึงผู้รับเหมาหลักมากกว่าผู้รับเหมาช่วง เข้าดำเนินงานโยธาหรือมีการปรับดินหน้าไซต์งาน ซึ่งโครงการจะรายงานว่า ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน จะใช้เวลาดำเนินงานมากกว่า 4 สัปดาห์ แต่ถ้าหน้างานใช้เวลาน้อยกว่า 4 สัปดาห์ โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง.

แต่ถ้าผู้รับเหมาช่วงเป็นผู้ดำเนินงานโยธาหรือปรับดินหน้าไซต์งาน โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้วซึ่งมักจะเป็นงานรื้อถอน การปรับดิน การตอกเสาเข็ม และงานฐานราก และโครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง เมื่อลงแผ่นพื้นคอนกรีตหรืองานรากฐานแล้ว

ก่อสร้าง: สรุปภาพรวม
  • เลือกผู้รับเหมาช่วง
  • เริ่มงานเบื้องต้นหน้าไซต์งาน
  • เริ่มงานก่อสร้าง
  • จัดการงบประมาณการก่อสร้างและกรอบเวลา

ติดต่อ BCI วันนี้สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมว่า LeadManager ช่วยธุรกิจของคุณอย่างไร